楼市成交量回升 新政继续显效
10月17日、18日，两场重要的新闻发布会引发市场关注，传递出强烈的“稳楼市”信号。
10月17日，住房城乡建设部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局等中央五部门联合召开新闻发布会，五部门相关负责人齐亮相，介绍稳地产政策“组合拳”，并释放出“中国房地产市场已经开始筑底”的官方判断。10月18日，国家统计局发布今年1—9月房地产市场相关数据，几个关键数字的降幅均继续收窄。
事实上，自今年9月底以来，房地产市场在一系列楼市提振政策的支持下，市场信心不断恢复，呈现出整体回稳的态势。中指研究院的数据显示，2024年10月1日—20日北京新建商品住宅成交套数为2719套，成交面积达31.10万平方米，环比9月同期分别上涨约56%、52%。
市场
成交量明显提升 假期后热度延续
北京楼市继“十一”假期迎来明显升温后，假期结束后的这两周，虽然多数为工作日，但市场热度依然不减。从国家政策及市场消息层面，也在不断释放利好信号。
10月17日，住房城乡建设部等中央五部门联合召开的新闻发布会上，提到了“四个取消、四个降低、两个增加”的楼市“组合拳”政策。住房城乡建设部部长倪虹在会上表示：“在系列政策作用下，经过三年的调整，中国房地产市场已经开始筑底。”
10月18日，国家统计局公布的数据显示，今年1-9月，全国新建商品房销售面积达7.0亿平方米，销售额达6.9万亿元，降幅均继续收窄。1-9月，全国房地产开发投资额、房屋新开工面积同比连续7个月降幅收窄。
中指研究院研究副总监徐跃进分析称，从数据上看，全国层面，居民置业意愿有所修复。重点城市层面，在9月末支持政策出台后，市场情绪明显好转，国庆假期期间核心城市市场热度较节前提升明显。
一连串的利好政策及官方表态也带来了市场的明显变化。售楼处人头攒动、成交数字不断攀升，购房者决策周期缩短……近一段时间，北京的很多在售楼盘都感受到了市场回暖的温度。
位于北京西五环外首钢园内的某项目主推改善型大平层产品，据介绍，10月以来，该项目到访量明显增多，今年国庆假期期间项目成交约为50套，假期结束后第一周、第二周，周均成交约为15套左右。“尤其是国庆假期期间，客户多得连销售顾问都接待不过来。”该项目相关负责人说。
国庆假期期间，中关村生命科学园板块的龙湖·观萃迎来开盘后的又一轮成交高峰，仅10月1日当天就有10组客户成交，10月1日-6日，日均到访客户接近100组，环比提升超50%；日均成交5套以上，周期内共成交32套、1.9亿元。
假期过后项目热度不减，一周时间内继续热销超1.2亿元，工作日日均到访超过100组。“前期观望情绪浓厚的客户迅速入场，期间售楼处多组客户签约至深夜，目前销售案场价格暂无显著上浮。”该项目相关负责人介绍。
2024年前9月蝉联顺义“三冠王”(成交套数、成交面积、成交金额)的龙湖顺义御湖境，一、二期三居房源已基本售罄，目前在售165平方米大四居改善产品。“十一”期间取得了约2亿元的亮眼业绩。10月上半月，项目来访环比9月同期提升了180%，成交量超260%。
的确，此次政策激活了市场流动性，释放了很大一部分改善性住房需求。
另一改善型楼盘也延续了“十一”期间的销售热度。在10月13日首次开盘中取得了61.5亿元超高业绩的北京宸园项目，于10月19日加推了两栋房源，当日到访客户超500人，场面火热。
购房者
月供降幅明显 10月25日批量调整存量房贷利率
新政的确激活了部分购房需求，降低了购房成本与购房门槛。今年以来，多地多次下调首套房贷利率下限，二套房贷利率也多数进入“3”时代。不过，这是针对新增住房贷款的政策。
正在还贷的存量房贷客户，在9月底也迎来了政策利好。9月29日，中国人民银行发布公告，将引导存量房贷利率批量下调。市场利率定价自律机制也发布倡议，批量下调存量房贷利率。自此，存量房贷客户也迎来利率的下调。
调整后，北京的首套房贷款，利率高于贷款市场报价利率(LPR)-30基点(BP)的统一调整为LPR-30BP；以5年期以上LPR3.85%计算，调整后为3.55%。
北京的二套房贷款，利率高于房贷利率政策下限的，统一调整为当地房贷利率政策下限——北京五环内二套房利率下限为LPR-5BP，五环外为LPR-25BP。
根据最新消息，10月25日起，个人存量房贷利率将进行批量调整。“预计大部分存量房贷将在10月25日批量下调完成，意味着大家在10月26日就可以通过贷款银行的指定渠道查看调整结果，部分中小银行调整时间会稍晚，总体会在10月31日前全部完成。绝大部分借款人都不需要到银行网点办理，对于房贷为浮动利率的借款人不需要提出申请，银行系统会批量调整，这部分占存量房贷九成以上；房贷为固定利率的借款人可通过手机银行、网上银行等渠道办理。”中国人民银行副行长陶玲在10月17日国新办新闻发布会上表示。
对此，中国工商银行、中国农业银行等多家银行均已发布存量房贷利率调整细则。多家银行明确，存量房贷利率将由银行在后台系统直接统一进行调整，符合条件的房贷客户不需要做任何操作，也不需要跑去银行网点，银行也不会收取任何费用。
如当前客户首套房贷执行固定利率定价，可通过登录手机银行或网上银行，申请转换为浮动利率定价，转换后符合条件的也在本次存量房贷利率批量调整范围之内。
于2023年6月在北京购房并办理了商业住房贷款的李女士，当时的房贷利率是4.75%，2024年8月下调为4.5%。而此次10月25日之后，按照新的规定，李女士的房贷利率将下调至3.55%。“第一次下调时只有0.25个百分点，每月还款上并没有特别大的‘少还’的感觉。这次对于我来说直接下调了近1个百分点，月供减负力度很大，每月少还了400多元。”李女士说。
此外，10月21日LPR迎来今年以来第三次下调，也是降幅最大的一次。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年10月21日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.10%，5年期以上LPR为3.60% ，均较此前下降0.25个百分点。
观点
政策形成合力 助房地产市场“止跌回稳”
中指研究院政策研究总监陈文静
9月26日召开的中共中央政治局会议定调“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了强烈的稳地产信号。随后，一线城市接连出台楼市新政，多部门召开新闻发布会，介绍“一揽子”增量政策举措，均极大地提振了市场信心，居民置业意愿有所改善。
10月17日，住房城乡建设部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局五部门联合召开的新闻发布会，彰显了稳定房地产在“稳增长”中的重要作用，也体现了更加强调政策的协同一致性，进一步明确了促进房地产市场平稳健康发展的多项“组合拳”。
此外，本次发布会上也涉及多项改善房地产市场供求关系的举措，其中，收购存量房及盘活闲置存量土地是重要发力点。今年第四季度，预计房地产“一揽子”配套政策有望加速落实。一方面，政策或将围绕落实好存量政策展开，如落实取消非普宅标准，优化税费衔接政策，继续降低房贷利率；地方国企收储商品房政策也有望继续打通各项堵点，存量土地盘活更多资金支持或将加快落实，配套的细化政策举措也有望逐渐跟进；“白名单”项目贷款投放力度扩围加力，在保交房、改善企业资金环境方面继续发挥重要作用。另一方面，更多增量政策有望加快推出，其中核心城市充分发挥调控自主权，有望继续优化限制性政策，更多城市或采取加大购房补贴力度、降低交易税费等方式促进需求释放。
当前房地产政策发力方向已经明确，未来推动各项政策落地落实将是关键。从市场趋势来看，“银十”开局表现“超预期”，核心城市市场呈现“回稳”态势。10月17日的发布会上，住房城乡建设部也表示市场已经开始筑底。预计短期内新政将继续显效，10月市场销售数据或将出现明显增长。第四季度若政策持续发力、经济加快复苏，核心城市市场量价或将筑底企稳，从而对全国市场筑底提供重要支撑。
9月以来降准降息相继落地，年内5年期以上LPR三次调降，共降低60BP。5年期以上LPR下调，进一步引导各地调降房贷利率，公积金贷款利率或也将迎来调整。存量房贷利率下调将落地，多数购房者或在明年年初享受到此次LPR下调。
整体来看，此次5年期以上LPR的调降，将进一步降低购房者的购房成本，有利于带动购房需求释放，配合住房城乡建设部、中国人民银行、财政部等部门近期落地的政策“组合拳”，有望形成更大合力，助力房地产市场“止跌回稳”。 文/陈静思
(北京晚报)【编辑:曹子健】