松绑后的北京“五一”楼市:新房成交量增两成、改善需求加速释放

界面新闻记者 |白帆

4月30日北京楼市出台重磅松绑政策,五一看房热度有所提升,但购房者的观望情绪仍在。

新房市场是今年五一假期的一大看点,带看量和成交量均高于去年五一假期。根据中指研究院的数据,五一假期(5月1日-5月5日)期间北京新建商品房合计成交面积为1.65万平方米,较去年五一假期(4月29日-5月3日)增长了19%。但成交面积不及深圳、广州、上海等一线城市。

诸葛数据研究中心整理的数据也显示,在限购政策松动的带动下,购房需求逐步释放,今年五一假期期间,北京新房成交量同比涨超20%,同时北京也是全国为数不多表现好于去年的城市。但和今年清明假期新房表现对比,北京等多数城市仍处于低温运行阶段,其中北京降幅为41.25%,成交复苏待进一步改善。

二手房方面,中原地产监测数据显示,2024年5月1日至5日网签量分别为5套、16套、9套、12套和13套,上年同期则分别为11套、17套、25套、352套和550套。

界面新闻了解到,今年五一假期期间,北京的新楼盘纷纷推出了各种抽奖、到访礼、认购礼以及特价房等各种营销方式,吸引购房者参与。与此同时,4月30日北京新出台的楼市限购松绑政策主要利好五环外新房,这是北京时隔13年优化限购政策,主要是在现有限购政策基础上,对五环外增加1套购房指标。根据中指数据,北京近几年五环外新房成交套数占全市比例均在八成左右。

花式营销和政策利好在一定程度上促成了新房的交易,但市场分化也比较明显。中指研究院的分析报告显示,从市场反馈来看,五一假期期间五环外多个新房售楼处到访量明显增多,典型楼盘整体到访量增加了20%左右。从区域和项目来看,整体分化依然比较明显,顺义、昌平等区域市场活跃度相对更高,客户到访量增加更为明显。

从北京链家三方协议成交情况来看,今年五一假期相较去年五一假期成交增长近四成,带看数据也有近似幅度的增长。

北京链家研究院院长高原分析称,相较普通周末与2023年五一假期,本年度五一假期市场活力增强主要有两方面原因,一方面北京4月30日调整限购政策,激发了部分改善性客户的购房需求,客户咨询量显著增长;另一方面是2023年五一假期前后,北京市多次遭遇沙尘天气,使得客户外出看房热情降低。

改善性住房也是购房者关注的重点。从五一期间链家三方协议成交来看,144平米以上住房销售增长55.6%,高于同期144平米以下住房38.4%的销售增幅,这体现出长期需求改变叠加政策利好,改善性需求释放显著加快的趋势。

高原认为,目前,住房市场供求关系已发生重大转变,居民住房需求从解决“有没有”去购买刚性住房,向解决“好不好”而购置改善性住房、优化自身居住条件转变,这一趋势近年来逐年增强。去年以来出台的“个人所得税退税”、“认房不认贷”、“二套首付降低”、“普宅标准修订”等政策,均属于面向改善性群体的利好政策。

近年来北京市改善性住房供给多集中于五环外地域,五环外交易热度与占比具有长期增长趋势。北京链家研究院的数据显示,经北京链家成交的五环外二手住房占到全市的40.3%,相较去年同期33.9%、今年4月平均35.8%的水平,五环外成交比重显著提高。“430政策”调整进一步强化了这一趋势,使得五环外的副中心与平原新城成交热度增长更为显著。

“综合来看,五一期间市场温和回暖,一方面是市场自身的需求加速释放,另一方面也是政策贴合市场形势,护航引导的良性结果。”高原称。

当下,北京楼市正在动态调整的过程中,尤其在4月30日中共中央政治局会议提出“要继续坚持因城施策,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”等指导思想,将楼市“去库存”提到了关键位置。多个业内分析机构认为,接下来包括北京在内的各城市楼市政策也将围绕“去库存”展开。

根据麦田房产数据统计,4月份二手房价格继续下降,其中北京二手房(麦田覆盖区域)挂牌均价环比上月下降0.5%。二手房挂牌量方面,4月份二手房在售房源量和上月相比下降1.8%,新增挂牌量和3月份相比也明显减少。

麦田房产分析认为,当前北京二手房市场挂牌量仍处于历史高位,按当前的成交速度,二手房去化周期超过1年,市场仍处于供大于求的状态。另外,“小阳春”激活的置换需求在4月逐渐入市,市场需求在5月份将回归常态,再加上很多业主价格上进一步让步的空间变小,预计5月份买卖双方的价格博弈将更加激烈。

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