降二套首付、降存量月供！央行新政将如何改变楼市走向？

备受关注的存量房贷利率今日正式官宣下调！中国人民银行行长潘功胜9月24日在国新办发布会上介绍，将降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。

业内人士普遍认为，存量房贷降利率是今年楼市呼声最大的话题，此次降低存量房贷利率，将实实在在为每个已经购房的居民家庭减轻月供负担。同时，叠加最近几年LPR下调和去年存量房贷利率的下调，月供负担和压力得到了较大幅度的降低。另外，首套房二套房首付比例的统一，也将进一步满足居民多样化的住房改善需求。

降低存量房贷利率，惠及哪些人？

近两年，房贷利率下调成为大家关注的焦点。2023年8月，央行、国家金融监督管理总局曾发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，鼓励商业银行降低存量房贷利率。

政策实施后，效果明显。根据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%（2023年12月5年期以上LPR为4.2%），平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。

潘功胜介绍，预计本轮下调存量房贷利率，将进一步降低借款人房贷利息支出，惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元，这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。

“事实上，承担高利率的，主要是2017至2021年买房的群体。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，此次存量房贷利率再次降低，将进一步利好这类人群，同时，一线城市、厦门、杭州等首套房当地利率比较高的城市利好幅度也将加大。

同时，此次降低存量房贷利率预计对于背负二套房存量房贷压力的家庭更为有利，58安居客研究院院长张波告诉记者，去年存量房贷利率的调整未涉及二套，加之本轮调整中不少城市二套房的利率已经明显下调，因此本身存在更大的可调整空间，但具体还要视不同城市和地区的具体落地细则。

发布会上，潘功胜明确，人民银行近期会正式发布这个文件。因为涉及的借款人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备。下一步，相关部门也在考虑将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。

降低存量房贷利率，你的月供减多少？

中原地产研究院统计，当前存量房贷平均利率大约在3.92%，而新增的房贷平均房贷利率在3.3%左右，也就是大约存量房贷平均和新增房贷利差在60多个基点。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，按照本次平均降幅大约在50个基点来看，意味着基本上存量房贷和新增房贷的平均利差只有10~15个基点。

若按照降低50个基点计算，意味着100万贷款30年每月月供减少大约280元，30年可以减少利息支出10万元。

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者，若考虑到2020年以来五年期以上LPR已经减少了95个基点，叠加此次50个基点，那么最近4年存量房贷利率其实可以减少大概145个基点，是历史罕见的降存量房贷的政策。若按此计算，综合考虑最近4年的房贷政策，100万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，其月供累计已经减少了870元。

盘古智库高级研究员江瀚分析称：“存量房贷利率的下调，最直接的影响便是降低了家庭的房贷还款压力。对于广大房贷家庭而言，这意味着每月的还款金额将有所减少，从而释放出更多的可支配收入用于日常消费或其他投资。”

在张波看来，由于减轻了月供压力，不排除有部分购房者会考虑再次改善或者为父母、子女新购房产，或者旅居、养老等多样化的房产购置需求，但这类需求预计占比不高，并且会呈现出多样化的特点。

二套房贷首付下调，首付省多少？

除了降低存量房贷利率外，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例也是今日发布会的关键点。至此，二套房首付比例已降至2000年以来最低。

严跃进告诉记者：“过去二套房的首付比例虽然下调，但略高于首套房。但此次下调为15%，有助于促进二套房或改善型住房的首付比例和购房门槛降低。”

简单测算，若一个家庭认购一套200万元总价的二套房，过去首付款需要50万元，但现在降低为30万元，直接减少20万元。

张波表示，降低二套房首付比例可以直接降低购房门槛，这有助于释放改善型住房需求，特别是在一些经济发展较快、人口流入较大的一、二线热点城市，这种潜在需求更为明显。从二套需求来看，投资性需求已经离场，当下入市的皆为自住性需求。

发布会上，潘功胜同时指出，各个地方可以因城施策，自主确定是否采取差别化的安排，并确定辖区内的最低首付比例下限。他表示，全国不同城市之间、地区之间房地产市场情况差别很大，地方政府可以采取差别化的安排，在全国底线基础上确定辖区内最低首付比例下限。另外，商业银行可根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定具体的首付比例水平。

“总的来看，央行此次政策，覆盖存量房贷和新购房需求，覆盖面广，惠及力度大，为购房成本降低、持续增强购房信心、持续降低存量房贷风险发挥了积极的作用。也是近期广大市民热议的话题，同时有助于持续带动居民消费，是迄今为止力度最大、惠及面最大的一项房贷政策。”严跃进称。